*** Das Arbeitsbuch "Teilungsversteigerung & mehr" erscheint im 2. Quartal 2024***

Teilungsversteigerung & mehr

Das Werk «Teilungsversteigerung & mehr» zeichnet sich dadurch aus, dass es als Arbeitsbuch konzipiert wurde. Die Idee dahinter ist:

1. Wichtige Paragraphen, Leitsätze aus Rechtsprechung und Zitate aus der Literatur werden wiedergegeben.
2. Die sich daraus ergebenden Konsequenzen werden dargestellt.
3. In einem Fallbeispiel werden die Auswirkungen verdeutlicht.
4. Dem Fallbeispiel folgt meist ein Praxisfall, in dem die Entwicklung anhand von Dokumenten nochmals erklärt wird.

Der Aufbau, insbesondere die Beispiele nebst Lösungsskizzen, erleichtern dem Leser, sich in die komplizierte Materie (vgl. hierzu unten) einzuarbeiten. Das Werk ist daher nicht nur für den Juristen geeignet, sondern auch für den Laien, der bereit ist, sich in die komplexe Materie einzuarbeiten.

Zu Beginn des Arbeitsbuchs werden dem Leser Schlüsselbegriffe anhand von zahlreichen Beispielen "eingebläut". Ohne Kenntnisse der Begriffe lässt sich die Teilungsversteigerung nicht begreifen. Es handelt sich um folgende Schüsselbegriffe:

Das Schaubild mag auf den ersten Blick verwirrend sein. Bei genauerem Hinsehen zeigt sich jedoch, dass es «nur» um elf Schlüsselbegriffe geht. Ihre Kenntnis ist bereits die «halbe Miete». Der Inhalt der Begriffe wird anhand von praktischen Fällen erklärt. Beispielhaft wird auf die Leseprobe verwiesen, in der die Bardeckung und die durch Übernahme erklärt wird.

Allerdings erfordert die Teilungsversteigerung weit mehr als Kenntnis des Versteigerungsrechts. Ohne Kenntnisse des materiellen Rechts lässt sich das Recht der Teilungsversteigerung nicht verstehen. Erforderlich ist daher auch die Kenntnis des materiellen Rechts. Die vom Bundesjustizministerium eingesetzte Forschergruppe Böttcher/Keller/Schneider/Beeneke formuliert auf S. 307 ihres Abschlussberichts, «Rechtstatsächliche Forschung zur Ermittlung eines Reformbedarfs des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung» (letzter Abruf: 23.08.2023):

„Die Teilungsversteigerung erfordert Grundwissen im materiellen Recht und im Verfahrensrecht. Ohne Kenntnisse des materiellen Rechts lässt sich das Zwangsversteigerungsgesetz nicht verstehen. Das Recht der Zwangsversteigerung ist untrennbar mit dem materiellen Recht verzahnt.“

Die erforderlichen Kenntnisse werden in dem Arbeitsbuch vermittelt, wiederum anhand vieler Beispiele. Hierbei geht es vielfach um die bestehen bleibenden Rechte. In der Teilungsversteigerung bleiben nämlich die im Grundbuch eingetragenen Rechte regelmäßig bestehen. Die damit einhergehenden Probleme sind für die Beteiligten – und zum Teil auch für ihre Rechtsberater - kaum überschaubar. Diese Aussage stammt nicht von dem Autor, sondern von der erwähnten Forschergruppe. Das nachfolgende Zitat stammt aus dem Abschlussbericht (Langfassung), S. 307:

“Auch die Fragen nach den bestehen bleibenden Rechten (...), dem sogenannten Ausgleichsbetrag bei unterschiedlicher Belastung der Miteigentumsanteile nach § 182 Abs. 2 ZVG und die Problematik des Rückgewähranspruchs bei bestehenbleibenden Sicherungsgrundschulden sind sehr komplex und von den Verfahrensbeteiligten - und zum Teil von deren Rechtsberatern - kaum überschaubar.”

Handelt es sich bei den in der Teilungsversteigerung bestehen bleibenden Rechten um Sicherungsgrundschulden wird die Materie noch schwieriger. Bartels/Noll führen in ihrer für das Bundesjustizministerium erstellten Stellungnahme «Rechtsvergleichende Forschung zur Reform des ZVG» (letzter Abruf: 23.08.2023) auf S. 13 aus:

“... Das Recht der Sicherungsgrundschuld gilt vielmehr zu Recht als ganz besonders kompliziert. Im vorliegendem Zusammenhang gilt: Das deutsche (Deckungs- und Übernahmeprinzip (§§ 40 Abs. 1, 52 Abs. 1, 90 f ZVG) trägt mit Zuzahlung und Schuldübernahme schwer an der fehlenden Akzessorietät (s. unten III 1). Auch Tilgungsfragen sind unübersichltlich, vor allem dann, wenn Schuldner und Grundstückseigentümer nicht personengleich sind, also im sogenannten «Divergenzfall».”

Rechtsanwalt Dr. Bothe formuliert in der zweiten Auflage seines Buches «Die Teilungsversteigerung» (letzter Abruf: 23.08.2023) unter der Überschrift «Wagnis Teilungsversteigerung – ein paar offene Worte zum Geleit» bei Rn. 6:

“Was etwa bestehen bleibende Rechte im geringsten Gebot betrifft, wegen § 182 Abs. 1 ZVG stets ein ganz kardinaler Punkt, spielt Sachenrecht aus hintersten Abteilungen des Grundschuldwesens hinein nebst dem zugehörigen Recht der Kreditsicherheiten, also speziellstes Bankrecht. Und wer von uns hätte jemals zuvor etwas von Clemens Clemente gehört?”

Kenntnisse speziellsten Bankrechts sind daher erforderlich, wenn Sicherungsgrundschulden bestehen bleiben. Aufgrund seiner über 100 Publikationen auf dem Gebiet nimmt der Autor für sich in Anspruch, das «Sachenrecht aus hintersten Abteilungen des Grundschuldwesens nebst dem zugehörigen Recht der Kreditsicherheiten» zu kennen (vgl. zum Autor). Er geht daher in seinem Arbeitsbuch umfassend auf diese Themen ein. Das "mehr" im Titel steht hierfür. In dem Abschnitt "Die Realisierung des Werts der bestehen gebliebenen Grundschuld" werden eingehend folgende Themen behandelt:

• Ablösung durch Ersteher
• Keine Pflicht zur Ablösung
• Recht zur Ablösung
• Abzulösende Ansprüche
• Grundschuldkapital
• Grundschuldzinsen
• Teilvalutierte Grundschuld
• Grundschuld in der Hand des Gläubigers
• Problematik
• Zu den Pflichten des Gläubigers
• Durch Alteigentümer
• Anspruch auf Rückgewähr
• Reduzierung des Rückgewähranspruchs auf Abtretung
• Pflicht zur Erteilung einer Abtretungserklärung trotz erteilter Löschungsbewilligung
• Gemeinschaftlicher Anspruch
• Pflicht der Miteigentümer zur Mitwirkung an der Rückgewähr
• Durch Gläubiger
• Recht zur Geltendmachung der Grundschuld
• Pflicht zur Geltendmachung der Grundschuld?

Häufig schließt sich an die Teilungsversteigerung der Kampf zwischen den Alteigentümern um ihren Anteil am Erlös an. Denn die Teilungsversteigerung endet meist nicht mit einer Einigung über den Erlös, wie die nachfolgende Schautafel zeigt:

Das in der Schautafel ausgewiesene Zitat der vom Bundesjustizministerium eingesetzten Forschergruppe zur Ermittlung des Reformbedarfs des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) zeigt die Problematik der Erlösverteilung. In dem der Entscheidung BGH zugrunde liegende Fall dauerte die durch Urteil erstrittene Freigabe des Erlöses 2,6 Jahre, in dem vom OLG Stuttgart entschiedenen Fall 2,2 Jahre. Nimmt man die Dauer der Teilungsversteigerung von einem Jahr und mehr hinzu, so zeigt sich, dass es ratsam ist, Vorsorge zu treffen. In dem Kapitel «Hinweise und Überlegungen» werden daher Strategien zur Hand gegeben, u.a., wie ein Miteigentümer an seinen Erlösanteil kommen kann, ohne dass er sich zuvor mit dem anderen Miteigentümer einigen muss.

Das «mehr» im Titel steht auch für die umfassende Darstellung der Themen rund um die Teilung des vom Versteigerungsgericht hinterlegten Erlöses. Unter anderem finden sich in dem Arbeitsbuch folgende Kapitel:

• Fortsetzung der Bruchteilsgemeinschaft
• Berichtigung einer Gesamtschuld (§ 755 BGB)
• Berichtigung einer Teilhaberschuld (§ 756 BGB)
• Teilung
• Grundsatz: Einziehung und Teilung
• Teilung in Natur
• Zug um Zug Anspruch
• Teilung durch anderweitige Hinterlegung?
• Quote
• Grundsatz
• Korrekturen
• Kein Gesamtauseinandersetzungsverfahren von mehreren Gemeinschaften
• Zurückbehaltungsrecht und Aufrechnung

Das «mehr» im Titel steht schließlich auch dafür, dass die Problematik der Nichtzahlung des Meistgebots ausführlich behandelt wird. Das Kapitel «Nichtzahlung des Meistgebots und Wiederversteigerung» gliedert sich in folgende Unterpunkte:

• Ausführung des Teilungsplanes
• Übertragung der Forderung und Eintragung einer Sicherungshypothek
• Zum Zinsanspruch
• Zahlungsanspruch aufgrund Forderungsübertragung
• Wiederversteigerung
• Grundsätzliches
• Vollstreckungsvoraussetzungen
• Titel
• Klausel
• Zustellung
• Antrag auf Wiederversteigerung
• Geringstes Gebot bei der Wiederversteigerung
• Wiederversteigerung, Erlösanrechnung und § 118 ZVG

Vollstreckung in das sonstige Vermögen

• Grundsätzliches
• Vollstreckungsvoraussetzungen
• Titel
• Klausel
• Zustellung

Vollstreckung durch einen der Alteigentümer

• Einziehungsrecht
• Klausel zu Gunsten des Miteigentümers
• Einziehung

• Anspruch auf Teilung und Änderung der übertragenen Forderung

Zusammenfassend wird daher behauptet, dass das Arbeitsbuch «Teilungsversteigerung & mehr» alle mit der Teilungsversteigerung zusammenhängenden Themen in praxisnaher Weise abdeckt.

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